Este martes el jefe de Gobierno de la Ciudad, Horacio Rodríguez Larreta, envió a la Legislatura porteña un proyecto de ley para rezonificar parcelas que pertenecen al Gobierno nacional. Una de ellas es la manzana que pertenece a Vialidad Nacional ubicada en Vedia, Pico, Olof Palme y la avenida General Paz. Tendrá un permiso de edificación de hasta 25.000 metros cuadrados y 65 metros de altura, según detalla la propuesta del Poder Ejecutivo porteño. Como implica cambios en el Código de Planeamiento Urbano (CPU), esta es una propuesta de doble lectura que incluirá audiencia pública.

Según la defensa del Gobierno de la Ciudad, este proyecto es para generar “una operación urbanística de múltipies efectos”. Dice que estos lotes que pertenecen a Nación tendrán mejor uso con desarrollos inmobiliarios porteños. Con el dinero obtenido de las ventas, y tal como informó Saavedra Online, se podrán financiar los viaductos del Sistema de Red de Expresos Regionales (RER).

Mencionan que algunas de estas parcelas en el CPU son UF (Urbanización Futuro): “Caracteriza a los terrenos de propiedad pública, aún no urbanizados u ocupados por instalaciones y usos pasibles de remoción futura, así como las tierras destinadas a uso ferroviario, zona de vías, playas de maniobras, estaciones y terrenos aledaños a esos usos. Dicho distrito está destinado al desarrollo urbano integral que exige un plan de conjunto previo, en base a normas y programas especiales”.

“Valorizar el suelo propio, promover desarrollos barriales en terrenos ociosos, permeabilizar barreras urbanas generadas por grandes predios, por suelo vacante o por ejes ferroviarios, mejorar las condiciones del espacio público y del hábitat, atraer población y favorecer la accesibilidad por transporte público, constituyen algunos de lineamientos estratégicos para la renovación de sectores urbanos”, añade el Gobierno porteño.

Este terreno está ubicado al lado del futuro Polo DOT, cuyo epicentro será el centro comercial propiedad del Grupo IRSA, que meses atrás había anunciado la compra del edificio donde funciona la administración de la empresa Philips, sobre la avenida General Paz, a metros del cruce con la Panamericana. La operación se concretó en U$S29.000.000. Con esta adquisición, completa el espacio para la construcción del complejo Polo DOT. Este desarrollo combinará en un mismo predio un centro comercial (el más grande de la Ciudad de Buenos Aires), oficinas y un hotel. La inversión total está pautada en U$S450.000.000 y generará un cambio drástico en esta zona del barrio, perfilado en casas bajas y ritmo tranquilo.

IRSA de este modo complementará el DOT y un edificio de oficinas que está en operaciones con otra torre de oficinas. Según expuso el desarrollador inmobiliario (también dueño del shopping Abasto) ya están confirmados como nuevos inquilinos las empresas MercadoLibre y Falabella.

“Estamos convencidos de que se trata de una zona con un gran potencial, porque ya se está conformando como un nuevo polo corporativo. La ubicación es privilegiada, con la mayor intersección de autopistas de la Argentina, a lo que se suma la ventaja de que es una propiedad en la Capital Federal”, expuso Daniel Elsztain, director del Negocio Inmobiliario del grupo IRSA.

Los planes del grupo para el proyecto incluyen la construcción de cuatro edificios de oficinas, una ampliación del shopping en 15.000 metros cuadrados y la incorporación de un hotel de 100 habitaciones, que apuntará a satisfacer la demanda de hospedaje de las empresas que se vayan mudando a la zona. En IRSA dicen que ya recibieron varias propuestas de cadenas hoteleras para sumarse a su proyecto, aunque aún no tienen ningún acuerdo cerrado.

Elsztain dice que este proyecto obedece a que el mercado de oficinas vive un buen momento: “Por un lado, las grandes compañías se están dando cuenta de que las plantas grandes que ofrecen este tipo de edificios son muy eficientes para trabajar, porque permiten reducir los costos al tener a todos sus empleados en una misma propiedad. Y a esto se suma que la demanda corporativa sigue estando en un muy buen momento, con precios a la suba, impulsados por las búsquedas de metros tanto de empresas locales como de afuera”.

Una vez concluido, el Polo DOT sumará en total 125.000 metros cuadrados de nuevas oficinas y espacios de usos mixtos. La obra implica que se reconvierta la calle Posta (corre paralela a las líneas del tren Mitre) en un boulevard hacia la calle Vedia y el desarrollo de un parque verde de 10.000 metros cuadrados.

En cuanto a la torre que pertenecía a Philips, los nuevos dueños reciclarán el edificio por completo, pero sin demolerlo. “El espíritu de la empresa siempre es reciclar antes que tirar abajo”, destacan en IRSA. Se le agregarán cuatro plantas vidriadas y se conservarán los pisos originales. Van a incorporarles nuevas tecnologías y materiales que lo harán elegible para obtener la norma LEED (certificación que identifica las obras ecoambientales). Este reciclado estará finalizado en el primer trimestre de 2018, estiman en la desarrolladora. El acuerdo con el nuevo dueño del edificio contempla que la empresa se quede hasta fin de año y después se reubicará.

Elsztain concluyó sobre el momento que vive el desarrollo inmobiliario en este punto de Saavedra: “Vemos que hay un interés muy grande por la zona, especialmente de empresas del rubro de tecnología, que cuentan con un staff en promedio más joven y que buscan propuestas de uso mixto, como la que podemos ofrecer en el Polo Dot gracias a la cercanía con el shopping”.

Este rincón de Saavedra también atraviesa por otros cambios por fuera del desarrollo de IRSA. La empresa Coca-Cola construye su propio edificio, pegado al Polo DOT. Según se informó, esta multinacional va a mudar su administración central.

Estos dichos y acciones se condicen con estudios de mercado. La firma Cushman & Wakefield hizo un estudio matemático y geográfico donde aplicó el concepto de baricentro para analizarlo. Tomó la latitud y longitud de cada edificio Clase A del inventario y lo ponderó por la superficie rentable. Con esta información, armó diferentes mapas en donde se puede ver el punto baricentro en los años 1990, 2005, 2010 y 2015.

Este informe demuestra que desde 1990 al 2016 la migración de las firmas hacia la Zona Norte fue contundente y marcó una nueva forma de plantear presencia en el mundo empresarial. Las firmas se han corrido a través de avenida del Libertador hasta llegar a Saavedra. También se han corrido más allá de la avenida General Paz.

“Creemos que seguirá, en un futuro, hasta Bancalari y Acceso Norte, por la gran concentración de tierra disponible y la influencia de la gran cantidad de ejecutivos que viven en Tigre y sus alrededores”, dijo Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield.

“En Zona Norte y específicamente en Panamericana, había lotes de tierra donde era posible construir grandes complejos de oficinas para brindarle a las empresas opciones que no existían en el centro y a precios inferiores. Por eso se consolidó este mercado que se destaca por sus grandes plantas y ha sido el que más creció en cuanto a metros construidos y también en los valores de locación”, agrega Castro.

Rafael Valera, también broker senior de Cushman & Wakefield, se refiere al DOT de Saavedra: “Los nodos principales tienen características marcadas. Se ubican donde hay puentes desde las autopistas, por la comunicación y la accesibilidad y en zonas cercanas a centros comerciales, como el DOT, Norcenter y Unicenter, que proveen servicios como patios de comida, supermercados o cocheras. También se prioriza el transporte público para que los empleados puedan desplazarse sin problemas. En algunos casos, las empresas migraron primero el back office y dejaron la casa central en Capital. Hoy la tendencia es mudar todo al norte, para estar todos en el mismo edificio e integrar a todo el personal”.