El Índice de Precios de Alquileres (IPA) que elaboran Properati (www.properati.com.ar) y la consultora económica OikosBsAs muestra que la variación de precios en pesos del m2 en alquiler en CABA, en función de más 36 mil publicaciones de todos los barrios de CABA, sufrió en los últimos 12 meses (a febrero, últimos datos) un alza del 30%, superando al 25% acumulado del IPC y muy por encima de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 17% (esta última calculada en base al tipo de cambio promedio mensual).

En concreto, desde el inicio del ciclo macrista hasta diciembre 2017 el Índice de rentabilidad en dólares del IPA arrojó una variación acumulada del 19%. Esto significa que alquilando en diciembre 2017 se obtenía alrededor de un 19% más de dólares que en diciembre 2015”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Pero el inicio de 2018 vino con un cambio de tendencia muy marcado. Durante los últimos 2 meses, por la aceleración de la depreciación del tipo de cambio, atribuible a la menor confianza en el BCRA, la baja de tasas, las turbulencias internacionales y ahora la sequía, el dólar se le adelantó al avance del IPC y el IPA (alquileres), desplomando la rentabilidad en moneda dura (-4,6% en el acumulado a febrero). Esto significa que alquilando hoy se obtiene alrededor de un 14% más de dólares que en diciembre 2015, 5 puntos por debajo de la renta en dólares a diciembre 2017, explica Juan I. Fernández, Economista Jefe de Oikos Buenos Aires.

La dinámica del pasado reciente

Por su parte, Juan Fernández, consultor de Oikos Bs.As detalla: “Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler , dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria. Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se ha revertido en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales de principios de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 24%, una depreciación del tipo de cambio en línea con esa cifra, principalmente como resultado del giro en la estrategia del gabinete económico frente a la batalla contra la inflación, ahora con menores tasas, mayor actividad y un dólar depreciándose más rápidamente, y más recientemente, con la sequía.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio “empatando” a la inflación, por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se encarezcan un poco durante este año, aumentando la rentabilidad en dólares algunos puntos.

Por otra parte, Gabriel Gruber afirma que al esperarse este aumento de los alquileres por sobre la inflación, toman aún más relevancia los créditos hipotecarios en UVAs, que ya vienen ofreciendo primeras cuotas más bajas que los alquileres promedio.